A consulta pública do Programa Mais Habitação foi dividida em duas partes, algumas medidas já estão em vigor, mas outras só serão aprovadas esta quinta-feira, em Conselho de Ministros. A conferência de imprensa está agendada para as 16h30.
Eis algumas das medidas que constam da proposta do Governo e que deverão ser aprovadas hoje:
- Limitações à subida da renda dos novos contratos
O valor da renda inicial dos novos contratos de casas que já estiveram no mercado de arrendamento nos últimos cinco anos não pode ultrapassar os 2% face à anterior. A este valor podem ser somados os coeficientes de atualização automática dos três anos anteriores (caso não tenham sido aplicados), sendo considerados 5,43% em relação a 2023.
- Rendas antigas atualizadas pela inflação
Os contratos de arrendamento antigos (anteriores a 1990) que não transitaram para o Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU) vão passar a ser atualizadas de acordo com a inflação e a beneficiar de isenção de IRS e de IMI. Está ainda previsto o pagamento de uma compensação aos senhorios.
- Estado arrenda casas para as subarrendar
Para aumentar a oferta de casas no mercado de arrendamento, o Estado propõe-se arrendar a privados casas que se encontrem devolutas para as subarrendar, com uma taxa de esforço máxima de 35% para o inquilino.
A renda entre o Estado e o senhorio será estabelecida livremente, desde que o valor não seja 30% superior aos limites gerais do preço de renda aplicáveis no Programa de Apoio ao Arrendamento Acessível (PAA).
Os contratos de arrendamento terão a duração mínima de cinco anos, renováveis por igual período se nenhuma das partes se opuser.
- Balcão Único de Arrendamento
O Governo quer criar um balcão que agregue os Serviços de Injunção em Matéria de Arrendamento (SIMA) e o Balcão Nacional do Arrendamento (BNA), de forma a simplificar procedimentos e a harmonizar o funcionamento destes mecanismos.
- Estado paga rendas em atraso após três meses de incumprimento
O Estado vai substituir-se ao inquilino e pagar rendas com três meses de incumprimento, para reforçar o mercado de arrendamento. Desta forma, caberá ao Estado avaliar a situação do inquilino e poderá avançar para a cobrança dos valores em falta usando os meios atualmente existentes para a cobrança de outras dívidas. Sendo o incumprimento devido a carência de meios, o caso é articulado com a Segurança Social, e retirado do BNA.
- Mais-valias de casas vendidas ao Estado e municípios isentas de IRS
As mais-valias resultantes de venda de imóveis ao Estado ou aos municípios ficam isentas de IRS, ficando apenas de fora desta medida as auferidas por residentes na lista de territórios e países que Portugal classifica de paraísos fiscais.
- Incentivo à mudança das casas de AL para arrendamento
As casas atualmente afetas ao Alojamento Local (AL) e que transitem para o mercado de arrendamento vão ter isenção de IRS sobre as rendas até 31 de dezembro de 2030.
Para tal, o contrato de arrendamento terá de ser efetuado até 31 de dezembro de 2024, sendo que apenas os imóveis com registo de AL até 31 de dezembro de 2022 são elegíveis.
- Suspensão de novas licenças de AL e caducidade dos registos
As emissões de novas licenças de alojamento local vão ser suspensas até 31 de dezembro de 2030, com exceção das zonas para alojamento rural.
Além disso, a proposta de lei do Governo prevê que os registos emitidos à data de entrada em vigor das novas regras caducam a 31 de dezembro de 2030, sendo renováveis por cinco anos a partir daí.
- Condóminos podem opor-se ao AL
Os condóminos podem opor-se ao AL em frações autónomas de edifícios ou em partes dos prédios urbanos, se for essa a deliberação de mais de metade da permilagem do edifício. Tal não oposição não pode verificar-se caso o título construtivo preveja essa utilização (AL).
- Contribuição extraordinária para o AL
O alojamento local vai passar a pagar uma contribuição extraordinária cuja base tributável é constituída pela aplicação de um coeficiente económico (que tem em conta a área do imóvel e o rendimento) e de pressão urbanística. A taxa aplicável a esta base tributável é de 35%.
O valor patrimonial tributário (VPT) para efeitos de IMI das casas no alojamento local é sempre igual a 1, deixando de beneficiar da redução do coeficiente de vetustez que acompanha a idade do imóvel.
- Arrendamento forçado de casas devolutas
É uma das medidas que mais críticas tem gerado e que consiste na possibilidade de o Estado, por motivos de interesse público, arrendar casas devolutas, pagando para tal uma renda ao proprietário.
As casas de férias, as que se encontram vagas por o respetivo dono se encontra num lar ou a prestar cuidados permanentes como cuidador informal e as dos emigrantes, bem como as das pessoas deslocadas por razões profissionais, de saúde ou formativas, não são consideradas devolutas para este efeito.
O proprietário terá um prazo (equivalente a 100 dias) para dar um uso à casa antes de esta ser colocada no arrendamento forçado.
A lei que define o que é uma casa devoluta já prevê que as empresas de água, luz, gás e telecomunicações enviem às autarquias uma lista com informação sobre consumos, e a proposta do Governo acrescenta que esta lista passa a incluir obrigatoriamente a identificação matricial de cada prédio.
- Benefícios fiscais para obras de casas do arrendamento acessível
O Governo quer alargar o número de casas disponíveis no programa do arrendamento acessível (PAA) e para tal está prevista uma taxa de IVA de 6% nas obras de construção ou reabilitação de casas que sejam maioritariamente afetas a este programa (pelo menos 70%), bem como isenção de IMI por três anos (prorrogável por mais cinco) e isenção de IMT na aquisição para reabilitação.
- Inquilinos podem comunicar contrato de arrendamento ao fisco
Os arrendatários vão passar a poder comunicar ao fisco os contratos de arrendamento, subarrendamento, promessas e respetivas alterações ou cessação, caso o senhorio não o faça.
- Isenção de mais-valias na venda de imóveis para pagar empréstimo
O programa prevê isenção de mais-valias na venda de imóveis da família desde que o valor se destine a pagar o empréstimo da casa de habitação própria e permanente do proprietário ou dos seus descendentes.
Esta isenção abrange imóveis cuja venda ocorra entre 01 de janeiro de 2023 e 31 de dezembro de 2024.
- Redução de 28% para 25% da taxa especial de IRS sobre as rendas
Os rendimentos de rendas (quando o contribuinte não opte pelo seu englobamento) passam a pagar uma taxa de IRS de 25%, em vez dos atuais 28%. Além disso, a redução da taxa de imposto que já existe para os contratos de maior duração também é reduzida, sendo que no prazo mais longo (superior a 20 anos) baixa dos atuais 10% para 5%.
- Fim dos vistos 'gold'
Vão deixar de ser concedidos vistos 'gold' pela aquisição de imóveis, com a proposta do Governo a fazer alguns afinamentos à renovação (a cada dois anos) dos já atribuídos, prevendo, nomeadamente, que esta apenas acontece se o imóvel for usado como residência própria e permanente do proprietário ou descendente ou se for colocado no mercado de arrendamento para habitação própria e permanente por prazo não inferior a cinco anos.
- Conversão de imóveis de comércio e serviços em habitação
Prevê-se a possibilidade de alterar de forma automática o uso de imóveis de comércio ou serviços em imóveis para habitação, dispensando-se a revisão de planos de ordenamento do território ou da licença de habitação, desde que a custos controlados.
- Solos ou edifícios disponibilizados a cooperativas de habitação
O Governo prevê ainda a disponibilização a cooperativas de habitação de solos ou de edifícios públicos para construção, ou reconversão em casas para arrendamento acessível.
- Simplificação dos licenciamentos
Os projetos de arquitetura vão passar a ser licenciados apenas com base no termo de responsabilidade dos projetistas e as entidades públicas serão penalizadas no caso de atrasos na emissão de pareceres.
- 250 milhões para habitação a custos controlados
O programa prevê a aprovação de uma linha de crédito, com garantia mútua e bonificação da taxa de juro, para projetos de habitação acessível, nomeadamente construção ou reabilitação e para aquisição do imóvel, tendo este de ser colocado no mercado de arrendamento.
As casas promovidas com recurso a este apoio ficam afetas ao arrendamento acessível durante pelo menos 25 anos, podendo ser fixado prazo maior no contrato de arrendamento, findo o qual os municípios e o IHRU têm direito de preferência na aquisição das mesmas.
As entidades que podem concorrer a esta medida são as cooperativas, sociedades comerciais de construção civil, municípios e misericórdias ou outras instituições de solidariedade social.
- Linha de 150 milhões para municípios realizarem obras coercivas
Prevê-se a criação de uma linha de financiamento de 150 milhões de euros, através do Banco Português de Fomento, para os municípios poderem realizar obras coercivas, reforçando assim o cumprimento das prerrogativas das autarquias no âmbito do Regime Jurídico da Urbanização e Edificação.
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