Embora admitindo que "tudo dependerá do sucesso de plano de vacinação" e da forma como Portugal reagir à nova vaga da pandemia em curso, o diretor-geral da JLL Portugal garante que "o mercado não está parado e já se mostrou resiliente".

Ainda assim, prevê Pedro Lencastre, "uma reação mais firme dos investidores e promotores, bem como da procura, só deverá fazer sentir-se, na melhor das hipóteses, a partir do segundo trimestre".

De acordo com as previsões constantes do estudo Market 360º, apresentado hoje pela JLL, 2020 terá sido "o terceiro melhor ano de sempre" no setor imobiliário em Portugal, com o investimento em habitação estável nos perto de 25.600 milhões de euros e o imobiliário comercial a somar 2.700 milhões de euros, abaixo dos 3.200 milhões do ano anterior.

Para a consultora, estes números evidenciam a "resiliência" do mercado imobiliário num ano marcado pela pandemia de covid-19, perspetivando-se que em 2021 a "tendência dominante" seja a "diversificação", com novos segmentos de imobiliário a ganharem espaço no mercado nacional e os setores mais tradicionais a terem "de se reinventar".

A JLL identifica a habitação construída de raiz para arrendamento ('multi-family') como "um dos segmentos emergentes" a despertar "maior atenção de investidores e promotores", com Portugal a apresentar "uma base de procura potencial bastante consistente e oportunidades de desenvolvimento muito atrativas face a outros mercados europeus".

Entre os novos alvos de investimento no mercado nacional estão também as residências com serviços, quer para o segmento sénior, quer para o segmento de estudantes, assim como a redinamização do imobiliário de industrial e logística, em resposta ao "aumento exponencial de procura no contexto do 'boom' do comércio eletrónico".

Já na habitação, a JLL antecipa "uma diversificação nos segmentos alvo e na estruturação das novas casas", enquanto no investimento espera "um leque mais diversificado de investidores e de capital e de segmentos para investir".

Paralelamente, a consultora nota que os setores imobiliários mais tradicionais, como os escritórios e o retalho, "começam a reinventar-se" na sequência das mudanças impostas pela pandemia: "Sendo claro que se mantêm no radar de investidores e promotores, estes dois segmentos lidam agora com mudanças estruturais no contexto da sua ocupação, função e utilização, o que irá mudar a forma como são desenhados", explica.

"A pandemia veio consagrar tendências que ainda eram tímidas, como o teletrabalho e o comércio 'online'. Isso implica mudanças estruturais na função dos escritórios e de retalho e na relação com os seus utilizadores, pois deixam de ser espaços de mera conveniência para serem espaços de experiência. Perante isto, é inevitável que estes dois tipos de imobiliário se reinventem, pois só assim podem ser atrativos, quer na ótica de ocupação, quer na de investimento", afirmou diretor geral da JLL Portugal.

Quanto aos novos segmentos, Pedro Lencastre destaca os "novos focos de investimento" que estão a surgir, nomeadamente a habitação para arrendamento de longa-duração e as residências com serviços.

O facto de proporcionarem "oportunidades de mercados em fase de arranque" que "já não existem noutros países com mercados mais maduros e bastante mais concorrenciais" é apontado como "a grande vantagem" desta aposta em Portugal.

"Arrancamos o novo ano com a certeza de que Portugal conserva os fatores de atratividade que nos últimos anos nos distinguem a nível internacional. Temos um lugar no mapa global e podemos captar uma fatia da maior liquidez que vai estar direcionada ao mercado imobiliário na atual conjuntura, em que as taxas de juro vão manter-se baixas. Além disso, estamos bem posicionados para sair na frente da corrida da atração de mais talentos e mais empresas, podendo ainda ser um 'hub' importante para muitas pessoas que passarão a trabalhar a partir de casa", sustenta o responsável.

Para Pedro Lencastre, importa também não esquecer os desafios que já se colocavam antes da pandemia, que "não podem ser esquecidos e são vitais para o sucesso do setor", como "a dilatação dos processos de licenciamento e as alterações previstas aos vistos gold".

De acordo com o estudo Market 360º, em 2020 foram ocupados 196.000 metros quadrados de escritórios em Lisboa e no Porto e vendidas 167.500 casas (menos 8% face a 2019), enquanto na promoção imobiliária foram licenciados menos 5% de edifícios.

O imobiliário turístico e os centros comerciais foram os segmentos mais penalizados, com quedas de 40% na ocupação e de 24% no índice de confiança do consumidor, respetivamente.

Segundo dados da JLL, em Lisboa e no Porto 30% a 50% dos escritórios em construção já têm ocupação garantida, o que "abre boas perspetivas" para 2021.

O imobiliário industrial e de logística é um dos setores mais beneficiados pela nova conjuntura resultante da pandemia, sendo chamado a responder com novas unidades de armazenamento ao enorme crescimento das vendas 'online', cujo volume triplicou.

Pelo contrário, o imobiliário de retalho "é um dos mais afetados, sofrendo com o fecho das lojas e restrição nos fluxos de pessoas e turistas", com as rendas a "acusarem já esta pressão, embora com variações face a 2019 ainda pouco vincadas e mantendo-se em níveis elevados", e a necessidade futura de "se reinventar".

Muito penalizado foi também o segmento do imobiliário turístico, cuja recuperação está agora dependente do desenrolar do plano de vacinação e da forma como os vários países conseguirão lidar com a terceira vaga da pandemia, mas cujo eventual início da retoma não é esperando antes do final do primeiro semestre.

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