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O que é uma yield e como se calcula?

Uma yield não é nada mais nada menos que uma medida de rentabilidade, ou seja, é uma taxa.

O que é uma yield e como se calcula?

Uma yield é uma medida de rentabilidade, isto é, assume um valor percentual, ou seja, é uma taxa. Tal como todas as outras taxas, tem uma base anual, é bruta e nominal. É bruta porque não tem nenhum tipo de custos associados e é nominal por não tem o valor da inflação descontada, explica o autor convidado do Doutor Finanças, Gonçalo Nascimento Rodrigues. Compara ainda as rendas anualmente obtidas por via de um arrendamento imobiliário com o preço de aquisição ou valor de mercado do imóvel.

Como se calcula?

Esta medida de rentabilidade não é mais do que uma comparação entre a renda bruta anual de um ativo imobiliário com o seu preço de aquisição ou (se já adquirido) o valor de mercado do mesmo.

Yield = renda (anual)/valor do imóvel

Inversamente, representa o número de anos necessários para se conseguir pagar o investimento inicialmente realizado por via do recebimento em exclusivo das rendas.

Quais as suas limitações?

Olhando apenas para a componente do arrendamento, fica em falta uma outra componente de rentabilidade do investimento imobiliário, a mais-valia.

Todos os investidores ganham dinheiro por via da geração de rendas mas também de mais-valias futuras. A yield, ao olhar apenas para a componente da renda, descura essas mesmas mais-valias.

Adicionalmente, sendo uma medida percentual bruta, despreza uma outra componente também ela muito importante dos investimentos imobiliários, os custos

Mais ainda, a yield é uma medida totalmente estática no tempo. A base de cálculo da yield assume 100% de ocupação no imóvel, perpetuamente, algo que naturalmente não se atinge.

Por fim, não leva em linha de conta a possibilidade de recorrer a financiamento bancário, sustenta o autor. O recurso a dívida para investir em imóveis potencia a rentabilidade dos capitais próprios investidos. 

Ora, deixando a yield de fora a componente da dívida, deixa também de fora a possibilidade de se analisar o potencial de aumento de rentabilidade por via da alavancagem financeira.

Devo então olhar apenas para a yield para investir?

Não. 

Não contemplando os custos associados a um arrendamento, o recurso a dívida e a inexistência de ganhos futuros de capital, a yield é insuficiente para qualquer investidor tomar decisões de investimento de forma informada e estruturada.

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