Quando recorre a crédito à habitação, a instituição bancária costuma representar entre 60% a 80% do valor do imóvel e é por isso que temos de 'dar a entrada' para a compra da casa, ou seja, pagar a restante percentagem necessária para o pagamento do imóvel.

O Comparajá.pt explica que antes de mais importa saber que existem três conceitos que terão grande impacto nas condições de crédito apresentadas pelas instituições bancárias:

• Valor de Compra: Preço de compra do imóvel conforme acordado entre o vendedor e o comprador;
• Valor de Avaliação: Determinado por um perito credenciado, depende da análise a um conjunto alargado de critérios;
• Valor de Financiamento: Total de capital a ser concedido pela instituição bancário para a compra da habitação, sendo definido em função do valor de avaliação.

Tendo estes conceitos em consideração, vamos agora perceber em que consiste o rácio LTV e qual o seu impacto no valor máximo de crédito habitação que um banco está disposto a conceder.

Como se calcula e qual a importância do LTV?

O LTV traduz-se numa percentagem estabelecida entre o montante do crédito que o banco está disposto a conceder e o valor da garantia do empréstimo, que é o próprio imóvel. Saliente-se que é essencial perceber que o valor que o banco considera enquanto garantia é o menor dos valores entre o valor de avaliação e o valor de compra.

A fórmula de cálculo do rácio financiamento garantia, como é denominado em português, é a seguinte:

(Montante do Empréstimo / Valor da Garantia) x 100 = LTV (%)

Como é que o LTV se relaciona com a entrada inicial?

A entrada inicial a pagar ao banco encontra-se diretamente relacionada com o LVT, na medida em que este último irá ditar quanto é que o consumidor terá de pagar. Assim, imaginando que o loan-to-value é de 80%, o cliente deverá pagar 20%.

No caso do crédito habitação 100% financiamento, não é necessário dar entrada inicial, pelo que o loan-to-value corresponde a 100%. O risco de emprestar dinheiro é mais elevado para o banco e, por isso, é mais difícil obter crédito habitação sem entrada inicial, sublinha o Comparajá.pt.

Os bancos ainda disponibilizam crédito habitação com 100% financiamento?

Sim.

Mas não atribuem a todos os clientes e a todo o tipo de operações.

Isto porque o Banco de Portugal implementou um conjunto de medidas no sentido de limitar o risco das operações de crédito, nomeadamente ao nível do rácio de financiamento e do respetivo prazo de pagamento.

É que ao concederem crédito habitação com LTV de 100%, as entidades financeiras estão a assumir risco elevado, ou seja, a probabilidade de incumprimento por parte do cliente é acaba ser superior, uma vez que o valor do empréstimo e, consequentemente, o custo total do crédito serão maiores.

No caso de a casa ser do banco, poderá conseguir comprar este tipo de imóveis da banca com 100% de financiamento.

O que são imóveis da banca com 100% de financiamento?

Normalmente, os bancos oferecem esta solução de ter acesso a casas com 100% de financiamento se adquirir imóveis que pertençam ao portefólio da instituição. Nesse sentido, e para procurarem rentabilizar esses ativos normalmente cedem condições atrativas a quem os procura adquirir.

Daí que se vejam estes imóveis com 100% de financiamento nas ofertas das diferentes entidades financeiras. Mas note que se vir um destes imóveis pertencente, por exemplo, ao Santander, então só poderá aceder ao crédito habitação com 100% de financiamento no Santander. Outro banco, como é óbvio, não o fará, reforça o Comparajá.pt.

E no caso de não ser um imóvel do banco, qual o LTV máximo possível?

Caso não pretenda adquirir um imóvel disponibilizado diretamente pelas entidades bancárias, deverá ter em atenção qual o rácio de financiamento que cada banco oferece para um processo normal de compra de habitação.

Nesse sentido, é possível perceber que o LTV máximo que os consumidores poderão ambicionar ascende até 90% do menor valor entre o valor da avaliação e da aquisição do imóvel, havendo inclusivamente bancos que limitam o rácio de financiamento a 80%.

Qual o prazo máximo de um crédito à habitação?

Para além do LTV, existe outra característica que poderá ter grande impacto no financiamento: o prazo e idade limite aplicáveis aos contratos de crédito habitação.

O prazo máximo estipulado para os contratos de crédito à habitação está fixado nos 40 anos em todos os bancos. A única exceção a esta regra está na UCI, instituição que limita a 35 anos os seus empréstimos.

De notar ainda que o Banco de Portugal pretende uma convergência gradual para uma maturidade média de 30 anos até ao final de 2022, pelo que é expectável que os bancos comecem a adaptar as suas condições a este teto ao longo dos próximos meses.

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