O processo legislativo para alterar o regime jurídico do alojamento local começou com a apresentação de um projeto de lei do PS, em maio de 2017, que propunha a obrigatoriedade de a Assembleia de Condóminos autorizar o exercício da atividade de arrendamento a turistas numa fração do prédio.

Ao diploma do PS juntaram-se projetos de lei do CDS-PP, do PCP, do BE e do PAN, que foram debatidos em plenário, em janeiro deste ano, e baixaram à Comissão de Ambiente, Ordenamento do Território, Descentralização, Poder Local e Habitação, sem votação.

Neste âmbito, a Assembleia da República criou o Grupo da Temática do Alojamento Local, que realizou um conjunto de audições a entidades, associações e governantes sobre os cinco diplomas. Após as audições, os grupos parlamentares puderam apresentar propostas de alteração aos projetos de lei, processo que contou com iniciativas do PS, do PSD e do CDS-PP.

Todas as iniciativas legislativas foram votadas, na especialidade, na comissão parlamentar, com a aprovação da maioria das propostas apresentadas pelo grupo parlamentar do PS, com os votos contra do PSD e do CDS-PP e os votos a favor das restantes bancadas parlamentares.

"A presente lei entra em vigor 60 dias após a sua publicação", segundo o diploma aprovado.

Eis as principais alterações aprovadas para introduzir no regime jurídico do alojamento local:

+++ Áreas de contenção

"Com o objetivo de preservar a realidade social dos bairros e lugares, a câmara municipal territorialmente competente pode aprovar, por regulamento e com deliberação fundamentada, a existência de áreas de contenção, por freguesia, no todo ou em parte, para instalação de novo alojamento local, podendo impor limites relativos ao número de estabelecimentos de alojamento local nesse território, que podem ter em conta limites percentuais em proporção dos imóveis disponíveis para habitação", lê-se no diploma.

Nas áreas de contenção a definir pelos municípios, que devem ser reavaliadas, no mínimo, de dois em dois anos, "o mesmo proprietário apenas pode explorar um máximo de sete estabelecimentos de alojamento local", critério que apenas se aplica aos estabelecimentos que se instalem após a entrada em vigor da lei.

Até à entrada em vigor do regulamento municipal, a Câmara Municipal pode "suspender, por um máximo de um ano, a autorização de novos registos em áreas especificamente delimitadas".

+++ Registo e cessação dos estabelecimentos

O registo de estabelecimentos de alojamento local é efetuado mediante "mera comunicação prévia com prazo dirigida ao presidente da Câmara Municipal territorialmente competente", que é obrigatória.

No caso dos 'hostels', a comunicação prévia tem que ser acompanhada obrigatoriamente da "ata da Assembleia de Condóminos autorizando a instalação".

"Pode haver oposição à comunicação prévia se, num prazo de 10 dias contados a partir da sua apresentação ou num prazo de 20 dias no caso dos 'hostels', o presidente da Câmara territorialmente competente, com faculdade de delegação nos vereadores ou dirigentes, se oponha ao registo", com base nos fundamentos estabelecidos, de acordo com o diploma hoje aprovado.

Neste âmbito, a Câmara Municipal tem que realizar, no prazo de 30 dias após a apresentação da mera comunicação prévia com prazo, uma vistoria para verificação do cumprimento dos requisitos estabelecidos na lei.

Relativamente à cessação da atividade, o proprietário tem que proceder ao cancelamento do registo do estabelecimento.

No caso de o fim da exploração estiver relacionada com a oposição da Assembleia de Condóminos, a lei estipula que o imóvel em questão fica impossibilitado de "ser explorado como alojamento local, independentemente da respetiva entidade, por um período fixado na decisão, num máximo de um ano".

+++ Poder da Assembleia de Condóminos

Para prestação de serviços de alojamento, "não pode haver lugar à instalação e exploração de 'hostels' em edifícios em propriedade horizontal nos prédios em que coexista habitação sem autorização dos condóminos para o efeito, devendo a deliberação respetiva instruir a mera comunicação prévia com prazo".

No caso da atividade de alojamento local ser exercida numa fração autónoma do prédio, "a Assembleia de Condóminos, por decisão de mais de metade da permilagem do edifício, em deliberação fundamentada, decorrente da prática reiterada e comprovada de atos, que perturbem a normal utilização do prédio, bem como causem incómodo e afetem o descanso dos condóminos, pode opor-se ao exercício da atividade".

A decisão da Assembleia de Condóminos tem que ser comunicada ao presidente da Câmara Municipal territorialmente competente, que tem que decidir sobre o pedido de cancelamento do registo do estabelecimento de alojamento local.

A lei determina, também, que o condomínio pode fixar o pagamento de uma contribuição adicional correspondente às despesas decorrentes da utilização acrescida das partes comuns, com um limite de 30% do valor anual da quota respetiva.

+++ Obrigações dos estabelecimentos

O alojamento local é obrigado a ter um Livro de Informações sobre o funcionamento do estabelecimento, nomeadamente sobre a recolha do lixo e os cuidados a ter para evitar perturbações que afetem o descanso da vizinhança, que deve ser disponibilizado em português e inglês e, pelo menos, em mais duas línguas estrangeiras.

Os estabelecimentos devem ter obrigatoriamente seguros multirrisco de responsabilidade civil, pelo que a falta de seguro válido é fundamento de cancelamento do registo de alojamento local.

"Correm por conta do titular do alojamento local as despesas com obras que sejam realizadas nas partes comuns para adaptar ou licenciar o locado para esse fim", refere a lei.

+++ Fiscalização e contraordenações

A fiscalização do alojamento local compete à Autoridade de Segurança Alimentar e Económica (ASAE) e à Câmara Municipal, bem como a instrução dos processos e a aplicação das coimas e sanções acessórias.

Em relação às contraordenações, o diploma aumenta o valor máximo das coimas, nomeadamente nos casos em que se verifica a oferta de estabelecimentos de alojamento local não registados ou com registos desatualizados, a violação da obrigação de atualização de todos os dados no Balcão Único Eletrónico e o incumprimento da capacidade máxima dos estabelecimentos.

Nestas situações, as contraordenações vão passar a ser punidas com coima de 2.500 a 4.000 euros, no caso de pessoa singular, e de 25.000 a 40.000 euros, no caso de pessoa coletiva, quando o atual regime prevê coimas até 3.740,98 euros, no caso de pessoa singular, e de até 35.000 euros, no caso de pessoa coletiva.

Já o incumprimento pelo estabelecimento de alojamento local dos requisitos gerais e dos requisitos de segurança vão continuar a ser sancionados com coima de 125 a 3.250 euros, no caso de pessoa singular, e de 1.250 a 32.500 euros, no caso de pessoa coletiva, de acordo com a proposta social-democrata, aprovada na comissão parlamentar.

As contraordenações previstas pela falta de afixação no exterior da placa identificativa e pela falta de publicitação do período de funcionamento do estabelecimento de alojamento local mantêm as coimas de 50 a 750 euros, no caso de pessoa singular, e de 250 a 7.500 euros, no caso de pessoa coletiva.